AKTUELLES

Neuigkeiten aus unserer Kanzlei und Nachrichten mit rechtlichem Bezug.

Mängel der Mietsache bei Eintritt in eine Wohngemeinschaft

Amtsgericht Trier, Urteil vom 21.05.2015 zu Aktenzeichen 8 C 211/14: 

Bei der Auseinandersetzung von Wohngemeinschaften kommt es nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten. Hinreichend entschieden ist über den Fall, dass ein Mitglied einer Wohngemeinschaft ausziehen, die übrigen Mieter aber in der Wohnung bleiben möchten. Typischerweise besteht nur ein Vertrag, welcher von sämtlichen Mietern als Gesamtschuldner unterzeichnet wurde. Aufgrund der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses kann eine Kündigung in diesen Fällen nur von allen Mietern erklärt werden. Dem ausziehenden Mieter bleibt bei widerwilligen Mitbewohnern nichts anderes übrig, als diese auf Mitwirkung bei der Kündigung in Anspruch zu nehmen. Eine solche Verpflichtung besteht regelmäßig (vgl. hierzu OLG Köln, NZM 1999, 998; OLG Hamburg, NZM 2002, 521; LG Hamburg, WUM 1993, 343). 

Über einen etwas anders gelagerten Fall hat nunmehr das Amtsgericht Trier entschieden. Der spätere Beklagte wollte in eine bestehende studentische Wohngemeinschaft eintreten und gab wahrheitswidrig gegenüber der Vermieterin an, bereits seit längerem in der Wohnung zu leben. Aufgrund dessen entließ die Vermieterin den Vormieter aus dem Mietverhältnis, obgleich sich die Wohnung in einem vermüllten und verdreckten Zustand befand. Bei Übergabe wurde der Mieter darauf hingewiesen, dass er für die Hinterlassenschaften seines Vormieters verantwortlich sei. Wenig später minderte der Mieter die Miete aufgrund des Zustands der Wohnung; zudem verlangte dieser Aufwendungsersatz für Reinigungs- und Entrümpelungsarbeiten und brachte diesen von der Miete in Abzug.

Die Zahlung auf gerichtete Klage der Vermieterin war vollumfänglich erfolgreich. Das Amtsgericht Trier führt in seinen Entscheidungsgründen aus, dass in einer solchen Vertragskonstellation – Übernahme einer Wohnung, die bereits bei Vertragsschluss vom neuen Mieter bewohnt wird – eine bei Mietbeginn besenrein geräumte Wohnung vertraglich regelmäßig nicht vereinbart ist. Der Zustand der Wohnung bei Beginn sei daher kein Mangel, so dass der Miete weder zur Minderung, noch zur Aufrechnung mit Aufwendungsersatzansprüchen berechtigt sei. Den Umstand, dass der Mieter die Wohnung bei Vertragsschluss tatsächlich nicht bewohnte, hat das Amtsgericht zutreffend als unbeachtlich erkannt. Da der Mieter einen Wechsel in der Wohngemeinschaft vortäuschte, musste sich dieser auch an den aus einem Wechsel in der Wohngemeinschaft folgenden Vereinbarungen und dem daraus resultierenden Mangelbegriff festhalten lassen.

Mietern ist zu raten, nach Möglichkeit nicht in bestehende Mietverhältnisse einzutreten. Andernfalls tragen diese das Risiko, für die Hinterlassenschaften ihrer Vormieter sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht (beispielsweise die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen) verantwortlich zu sein. Auch Vermieter ist von solchen Vertragsgestaltungen abzuraten. Obgleich der eintretende Mieter regelmäßig für die Verpflichtungen seines Vorgängers haften wird, sind Streitigkeiten in solchen Fällen vorprogrammiert. Sofern ein Eintritt in ein bestehendes Vertragsverhältnis unumgänglich ist, sollte der Zustand der Wohnung mittels eines Protokolls ausführlich dokumentiert werden. Zudem sollten die Parteien – nicht formularmäßig – festhalten, dass der Zustand der Wohnung vertragsgemäß ist und der Mieter Räumungspflichten des Vormieters aufgrund eigener Abreden mit diesem übernimmt. 

ZURÜCK